樋口尚平の「ヒントは現場に落ちている」 vol.46

樋口尚平

　JR西日本大阪開発（大阪市北区角田町）が管理・運営する「ALBi」（アルビ）。ファッション系テナント19店、アウトドア系テナント16店で構成する商業施設だ。JR大阪駅構内の西側の一部とさらにその西側、道路を1本隔てた場所に売り場を構えている。「ルクア　イーレ」と隣接する好立地にある。前身はアウトドアのテナントを軸にした「ギャレ大阪」。規模はコンパクトだが、大阪駅周辺の施設の中では個性派である。

集客が難しい立地条件

　「アルビ」は2011年6月にオープンした。同年5月には「ルクア」が、2年後の2013年4月には「グランフロント大阪」が開業している。大型商業施設の開業の波にさらされ続けてきたわけだ。大阪・梅田地区自体の集客力が高まるという点で、相次ぐ施設の開業は歓迎するべきことなのだろう。しかし小規模で周囲の環境変化の影響を受けやすい「アルビ」のような施設は、その限りではない。

　さきほど、好立地にあると書いたが、大阪駅の再開発による度重なる改装工事で、徐々に駅の西側へ追いやられていった経緯があるため、導線面など集客しづらいところがある。しかし西側のアウトドア区画などは、ギャレ大阪からのイメージが付いているのか、集客は比較的安定しているようだ。

　「アルビ」の通りを隔てた西側の区画にアウトドア系テナントが集まる。東側――大阪駅の西の一角には、ファッション系テナントが集まっている。このファッションの区画に「ギャレ大阪」が売り場を構えていた。難しいのはこのファッション区画。旧「ギャレ大阪」の半分をJR西日本大阪開発が「アルビ」として管理・運営しているが、残りの半分はジェイアール西日本デイリーサービスネット（兵庫県尼崎市潮江）が「エキマルシェ大阪の屋号で管理・運営しているのだ。見た目は同じ施設に見えるが、すぐ隣のテナントから運営母体が替わるという、利用者側からすると、まことにややこしい状態である。

リピーターを取り込んでいるアウトドア

　ギャレ大阪の流れを汲むアウトドア区画は、堅実にリピーターを取り込んでいる。「グランフロント大阪」など大型の商業施設ができるタイミングで、主力テナントの一部がそちらへ移転するということもあったが、何とか乗り切ってきた。核テナントは売り上げの約30％を占める「モンベル」。昨今、人気が高まっている「スノーピーク」、「コロンビアスポーツウェア」「キーン」といった好調テナントが出店する。

　「ホグロフス」や「ピークパフォーマンス」など、シリアス向けのショップもあるが、タウンユース＝ライフスタイルの需要を取り込んでいる面が大きい。中心の顧客層は、40代を主体にした男性客。17年春夏シーズンでは、「スノーピーク」「マーモット」「キーン」などが健闘した。中でも「キーン」はインバウンド客に人気があったようだ。ちなみに「モンベル」が少し苦戦したようだが（「グランフロント大阪」にも店舗がある）、ほかのテナントが頑張って、今期は前年比を上回っているという。

　一方、大阪駅の一角にあるファッションゾーンだが、導線が少々ややこしい。北側の入り口は「ルクア　イーレ」と面しているためトラフィックが多く、その周辺のテナント――「テチチ」「チュチュアンナ」「アパート　バイ　ローリーズ」などを中心に顧客を取り込めている。9月半ば、「ルクア　イーレ」の地階に「ユニクロ」と「ジーユー」の複合店舗がオープンしたが、その相乗効果もあるようだ。課題は、テナントが集まるフロア中央への導線の稼働率を高めること。フロアマップを見ると、少し窮屈そうである。

どこまで認知度を高められるか

　課題は施設の認知度を高めること。比較的アウトドアの知名度はあるようだが、問題はファッションゾーンである。前述の通り、同じJR西日本のグループ会社、ジェイアール西日本デイリーサービスネットと営業面積を分け合っている現状がある。もっと連携していけばいいのにと素朴に思うのだが、なかなか難しい面があるようだ。

　「アトレ」「ルミネ」のように同じ屋号に統一したJR東日本と異なり、大阪市内にはJR西日本の商業施設デベロッパーがまだ複数存在する。こと「アルビ」においては、その縦割りの弊害が現れているようだ。今月末で開業から5周年を迎えるが、その共同イベントもうまく行っていないらしい。

　折角、大阪駅構内という好立地あるのだから、もっとうまくやれば集客力を高められると思うのだが、もったいないなと素直に思う。「アルビ」はアウトドアとファッションという2軸で運営しているから、なおさらリーシングも難しいようだ。個人的には、こうして苦労されている施設を見ると応援したくなるので、今後も微力ながら、見守っていきたいと思う。

■アルビ　http://www.albiosaka.com/
■ルクア イーレ　http://www.lucua.jp/lucua1100/
■グランフロント大阪　https://www.grandfront-osaka.jp/
■エキマルシェ大阪　http://www.ekimaru.com/